Источник: РБК-Недвижимость
Источник фотографии
В ноябре 2023 года столичные власти утвердили результаты очередного тура государственной кадастровой оценки, на основе которой будут рассчитываться налоги на недвижимость с 1 января 2024 года.
Спросили у экспертов, как это скажется на размере налога на имущество, основой которого является кадастровая стоимость, и когда москвичам придется заплатить налог с учетом кадастровой переоценки.
На сколько выросла кадастровая стоимость жилья
Кадастровая стоимость жилой недвижимости в Москве, по оценкам городских властей, вырастет с 1 января 2024 года в среднем на 21%. Согласно расчетам Consul Group, сделанным по запросу «РБК-Недвижимости», средний рост кадастровой стоимости по жилым помещениям (квартирам) по Старой Москве составил 19% по сравнению с последней кадастровой переоценкой.
Аналитики оценили изменение кадастровой стоимости на основе данных Росреестра около 1 млн квартир в разных округах, у которых есть собственники, или от 50 тыс. до 100 тыс. в каждом административном округе. Из выборки для более точных показателей были исключены слишком маленькие (8–10 кв. м) и большие квартиры (от 1 тыс. кв. м). «Сравнивая кадастровую стоимость на 2024 год со стоимостью на 2023 год, мы заметили рост кадастровой стоимости по жилым помещениям (квартирам) в Старой Москве на 19% и рост на 17,5% в Новой Москве», — рассказал управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
Изменение кадастровой стоимости жилья по округам
Район
Кадастровая стоимость после переоценки 1 кв. м, тыс. руб.
Динамика, %
ЦАО
375,3
16,9%
СВАО
201,3
19,8%
ВАО
194,0
18,8%
ЮВАО
192,3
19,4%
ЮАО
187,9
19,9
ЮЗАО
213,0
17,6
ЗАО
252,9
17,9%
СЗАО
209,2
21,7%
САО
211,3
20,8%
ЗелАО
127,7
16,2%
Новая Москва
113,8
17,5%
Данные: Consul Group
Зачем нужна кадастровая оценка
Кадастровая оценка определяет со стороны государства цену конкретного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость необходима для вычисления суммы налога на недвижимость, подсчета суммы налога в случае купли-продажи (аренды, обмена жилья), оформления права наследования на жилье, оформления договора дарения на недвижимость и так далее. Такую оценку проводят с определенной периодичностью, предыдущие перерасчеты в столице были в 2021 и 2018 годах.
Узнать кадастровую стоимость квартиры можно через сервисы Росреестра или заказать на портале госуслуг бесплатную выписку о кадастровой стоимости на свой объект. Подробнее об этом читайте «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости. Инструкция»
Как переоценка скажется на налогах
Кадастровая стоимость жилья служит налоговой базой по имущественному налогу. Соответственно, налоговое бремя для москвичей может вырасти пропорционально увеличению кадастровой стоимости — на величину до 21%. Но в реальности это увеличение будет ниже. Сейчас действует законодательная норма, по которой сумма налога на имущество физлиц не может вырасти более чем на 10% от аналогичной суммы за прошлый год независимо от роста кадастровой стоимости при очередной ГКО (п. 8.1. ст. 408 НК РФ), отметил бщественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценки и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков.
«Это значит, что как бы кадастровая стоимость квартиры ни увеличивалась вследствие проведения очередной государственной кадастровой переоценки, рост суммы налога не превысит плюс 10% от года к году», — пояснил Сергей Пивоварчик. «Сумма налога на недвижимое имущество не может вырасти более чем на 10% от суммы налога за прошлый год. То есть увеличение налога будет постепенным. Но каждый год он все равно будет расти», — добавила адвокат, партнер юридической фирмы «Стрим» Алена Антонова.
Налоговые ставки на недвижимость в Москве
Формула налога определяется как произведение кадастровой стоимости объекта, уменьшенная на налоговый вычет, и процентной ставки, которая зависит от типа недвижимости. По квартирам, комнатам, жилым домам налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости. При кадастровой стоимости:
— до 10 млн руб. ставка налога — 0,1%;
— от 10 до 20 млн руб. ставка налога — 0,15%;
— от 20 до 50 млн руб. ставка налога — 0,2%;
— от 50 до 300 млн руб. ставка налога — 0,3%;
— более 300 млн руб. ставка налога — 2%.
Когда и сколько заплатят налог с учетом переоценки
Платить налог на имущество с учетом переоценки, утвержденной в 2024 году, москвичам нужно будет только в 2025 году. «Налог на недвижимое имущество физических лиц за 2024 год, который будет рассчитан на основании кадастровой стоимости, утвержденной на 2024 год, подлежит уплате до 1 декабря 2025 года», — пояснил Сергей Пивоварчик. «В 2024 году физические лица до 1 декабря должны будут уплатить налог за 2023 год», — уточнил он.
Как изменится сумма налогового платежа за квартиру. Пример расчета
Алена Антонова, адвокат, партнер юридической фирмы «Стрим»:
Налог на квартиру за 2023 год в 2024 году
Налог за налоговый период 2023 года можно заплатить по кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и применяемой с 1 января 2022 года, если она меньше кадастровой стоимости, применяемой с 1 января 2023 год. Правило не распространяется на ситуации, когда кадастровая стоимость объекта увеличилась из-за изменения его характеристик (ч. 1 ст. 403 НК РФ).
Кадастровая стоимость квартиры с 1 января 2022 года составляла 8 464 875 руб. Применяемая ставка в данном случае 0,1%. Следовательно, размер налога (без учета налоговых вычетов и льгот) составит 8 464,87 руб.
Налог на квартиру за 2024 год в 2025 году
Кадастровая стоимость квартиры с 1 января 2024 года выросла до 10 464 875 руб. Применяемая ставка в данном случае 0,15% (по московским ставкам, так как стоимость квартиры более 10 млн руб.). Следовательно, размер налога (без учета налоговых вычетов и льгот) составит 15 697,31 руб.
Однако при расчете учитываем ограничивающий коэффициент в 10%. Тогда налог на указанную квартиру в 2024 году будет не 15 697,31 руб., а 9 311,36 руб. (8 464,87 руб. + 10%). Помним, что стоимость квартиры в предыдущем налоговом периоде была менее 10 млн руб., поэтому применялась ставка 0,1%.
Уже в следующем году налог будет чуть выше, ведь размер уплаченного налога в 2024 году был 9 311, 36 руб. Прибавляем 10% и получается 10 242,5 руб. И так далее, пока сумма налога не станет «полноценной» — в размере 15 697,31 руб.
Налоговые вычеты и примеры расчетов
Сумма налога будет меньше не только из-за правила, ограничивающего рост налога на 10% в год, но и из-за налоговых вычетов, которые применяются при расчете налоговой базы. Налоговый вычет предусматривает, что налогом не облагаются:
— 50 кв. м при владении частным домом;
— 20 кв. м при владении квартирой;
— 10 кв. м при владении комнатой.
Например, если человек владеет квартирой 70 кв. м, то налогом облагаться будут 50 кв. м. На каждый объект недвижимости предоставляется один налоговый вычет. Он не зависит от количества собственников и от того, относятся ли собственники к льготной категории.
Примеры расчетов
Алена Антонова:
— В нашем примере кадастровая стоимость квартиры в предыдущем налоговом периоде была 8 464 875 руб., а площадь — 53 кв. м. Стоимость 1 кв. м равна 159 714,62 руб. (8 464 875 / 53), стоимость 20 кв. м — 3 194 292,45 руб. (20 × 159 714,62). Налоговая база равна 5 270 582,55 руб. (8 464 875 — 3 194 292,45). Следовательно, сумма налога в 2023 году будет 5 270,58 руб. Таким образом, сумма налога за 2024 год должна быть 5 797,64 руб. (5 270,58 + 10%).
Налоговые вычеты автоматически отражаются в квитанциях на уплату налога, их не нужно высчитывать самостоятельно. При этом можно пользоваться официальным калькулятором на сайте ФНС для расчета налога, который учитывает не только вычеты, но и возможное льготы. «Более того, налоговая сама учитывает данные вычеты при расчете налога. Однако проверить расчеты налоговой иногда не помешает, ошибки зачастую закрадываются», — заключила Алена Антонова.
