Источник: Интерфакс-Недвижимость
Осенью 2023 года Минстрой России предложил выделить ипотеку на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в отдельный проект. «Интерфакс» узнал, на каком этапе находится инициатива, а также как к ней относятся застройщики.
Законопроект и идея
Сегмент индивидуального жилья и сейчас является большим подспорьем – он дает более половины от общего ввода, но в силу своего потенциала он интереснее для государства вдвойне. Поэтому неудивительно, что на ИЖС решили полноценно распространить такой знакомый и удобный механизм, как счета эскроу. Минстрой внес законопроект в конце 2023 года, он позволит ИЖС пользоваться всеми механизмами по счетам эскроу. А значит, деньги дольщиков будут защищены.
«В целях развития рынка частного домостроения в I чтении принят Государственной Думой РФ проект федерального закона, направленный на создание механизма применения счетов эскроу при строительстве объектов ИЖС, осуществляемом по договору подряда», — комментирует министерство.
Также фонд ДОМ.РФ утвердил программу возмещения недополученных доходов по кредитам, выданным подрядчикам на строительство частных домов в рамках этого механизма. По ней подрядчики, которые строят дома по договору подряда, могут получить льготный кредит через механизм возмещения кредиторам недополученных доходов по таким кредитам. Ставка для подрядчиков не превышает 1%.
Но и это еще не все. Важно привлечь в сегмент кредитное финансирование, которое обеспечивает очень большой «кусок» спроса. Как уточнили в пресс-службе Минстроя, спрос на ипотеку на строительство или покупку частного дома с каждым годом только растет, в том числе благодаря льготным программам. Например, в 2022 году в России выдали около 160 тыс. кредитов на ИЖС, а в 2023 – около 310 тыс.
Однако такие востребованные «Льготная» и «Семейная» ипотеки прекращают свое действие 1 июля 2024 года. Хотя не так давно президент России Владимир Путин высказался за продление программы для семей. Так что здесь развитие темы возможно.
ДОМ.РФ считает, что льготная ипотека на ИЖС поможет вводить большие объемы жилья.
«Если говорить о том, что с 1 июля не будет льготных программ, то спрос платежеспособный на ИЖС, конечно, снизится. Наше предложение как института развития – поддержать этот спрос через льготную ипотечную программу. (…) Это позволит вводить достаточно большие объемы жилья», — сказал заместитель гендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс в кулуарах публичной дискуссии на тему «Свой дом: от мечты к реализации» в рамках выставки-форума «Россия».
Он добавил, что программа должна быть долгосрочной, чтобы банки могли развивать свои продукты, а подрядчики понимать, что будет гарантированный спрос.
Появление ипотеки на ИЖС будет кстати, считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Спрос будет рождать предложение – новые дома и поселки. А они уже потребуют развитие социальной и транспортной инфраструктуры», — подчеркнул он.
Поддержка застройщиков
Многие застройщики инициативу по льготой ипотеке на ИЖС поддерживают. Говорят, что решение выделить ее в отдельный проект только поможет сегменту, который нуждается в поддержке.
«Сегодня реалии ипотечных программ рассчитаны под многоквартирные дома. Максимальный размер кредита рассчитан с учетом стоимости «средней квартиры», но не среднего дома. А ведь в частном строительстве многие процессы отличаются от строительства МКД», — объяснил слабое развитие кредитования в сегменте директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.
По его словам, ипотека по стоимости не всегда покрывает строительство дома на семью из четырех человек. Так что развитие ипотеки на ИЖС нужно для развития предложения и повышения покупательской способности.
Некоторые и вовсе считают, что ипотека, которую создали с уклоном на МКД, в сегменте частного домостроения работать не будет.
«Вместо поддержки вектора развития этого сегмента зачастую или препятствует ей, или создает рисковые выдачи как для банков, так и в конечном счете для государства», — подчеркнул основатель строительной компании NORDHUS Александр Петров.
Цены и спрос
Очевидно, появление ипотеки на ИЖС и рост спроса на нее повлияет и на стоимость частных домов. По мнению генерального директора ФСК Family Максима Белова, дома будут дорожать.
«Сейчас объекты ИЖС сильно недооценены. Это связано с тем, что люди привыкли представлять ИЖС как просто домик в деревне, часто построенный из дешевых материалов, с неполным набором коммуникаций и лишенный нормальной инфраструктуры», — напомнил Белов.
Но это все уже давно миф. Сейчас, считает гендиректор компании-застройщика, в проектах есть своя инфраструктура: как социальная, так и коммерческая. Кроме того, дома находятся недалеко от остановок общественного транспорта. Объекты ИЖС строят из качественных материалов, есть и спрос на их энергоэффективность.
«Поэтому все затраты на приведение в соответствие с потребностями рынка и государственного регулятора требуют значительных финансовых вложений. Это войдет и уже входит в структуру себестоимости», — отметил Белов.
Основатель стройкомпании NORDHUS отмечает, что создание инфраструктуры не под силу частному застройщику.
«Но на сегодняшний день даже просто поддержка – уже большое дело для сегмента и отрасли. А при стабилизировании в будущем ситуации с ценами и спросом выделение ипотеки на ИЖС в отдельный проект, безусловно, поможет развитию загорода по всей России», — отметил Петров.
Малоэтажные города
По словам Петрова, строительство инфраструктуры и рост спроса на ИЖС – взаимодвижущиеся потоки: благодаря росту спроса и предложения на рынке ИЖС будет развиваться и инфраструктура, в том числе в регионах. А если застройщиков обяжут продавать дома по договорам долевого участия, то все будут вынуждены строить социальные объекты, напомнил Белов.
«Что касается инфраструктуры – процесс по ее улучшению идет. Есть ли жизнь за ЦКАДом? Сегодня на этот вопрос можно, однозначно, ответить утвердительно. Бизнес развивается за городской чертой, потому что там есть потребитель. Чем больше людей будут переезжать за город, тем больше инвестиций туда придет», — прокомментировал директор по продажам строительной компании HalleHouse.
Тем более, как считают некоторые застройщики, отток населения за город идет уже с пандемийных времен, а цены на квартиры только поддерживают интерес к домам.
Основатель NORDHUS отметил, рост стоимости материалов снова заставляет думать о дальнейшем увеличении цен на квартиры. В итоге, добавил Петров, возникает «отрыв»: малогабаритная квартира без отделки и парковочного места стоит, как загородный дом с отделкой «под ключ» и машино-местом на своем участке.
Некоторые игроки рынка видят и другие тренды. «Отток населения из городов маловероятен – слишком сильно их социально-психологическое и культурное влияние. Ну и все-таки пока они являются концентрацией рабочих мест. А вот появление новых обустроенных локаций (малоэтажных городов) в непосредственной близости (до 20 км в случае столиц) от крупных городов – вполне ожидаемый тренд», — подчеркнул владелец строительной компании «Дом Лазовского».
Транспортная инфраструктура в таких локациях и привлекает молодых потенциальных клиентов, добавил Лазовский. Сейчас по портрету целевой аудитории средний возраст – 37 лет.
